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                          中华人民共和国住房和城乡建设部主管

                          中国建设报社主办

                          物权争议 合法建立的租赁权有效
                          2022-08-05 09:56:43    作者:林培

                          购房人从商品房开发企业处取得房屋后,在尚未办理产权证书之前,将所购房屋出租,此时签订的《房屋租赁合同》是否合法有效?一旦发生纠纷,承租人的权利能否得到保障?

                          未办产权过户签订租赁合同

                          刘某与某商品房开发企业签订《商品房买卖合同》,并支付了700余万元购房款,剩余690万元购房款也在银行办理按揭后,由银行支付给某商品房开发企业。此后,某商品房开发企业将房屋交付给刘某占有并使用。

                          刘某取得房屋后,在尚未办理产权证书时即与王某签订了《房屋租赁合同》,将房屋出租给王某用于经营茶餐厅。《房屋租赁合同》约定房屋租期为15年,租金由王某一次性向刘某付清,刘某放弃房屋内装饰装修及所有物品的所有权,伴随房屋一并赠与王某。

                          此后一段时间,刘某一直按期向银行偿还按揭贷款,但始终没有办理房屋产权过户登记手续。直到4年后,刘某因资金困难,无法继续向银行偿还按揭贷款。后经法院判决,刘某与某商品房开发企业签订的《商品房买卖合同》解除,涉案房屋产权仍为某商品房开发企业所有。

                          某商品房开发企业认为,刘某一直未真正获得房屋产权,其与王某所签订的《房屋租赁合同》无效。因此,某商品房开发企业将王某诉至法院,要求王某停止占有房屋,配合刘某将房屋移交给某商品房开发企业占有使用。

                          一审法院经审理认为,刘某与王某签订的《房屋租赁合同》有效,王某在约定的承租期限内合法享有涉案房屋的使用权。此案件适用于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定的,通过买卖将原物权转移登记至买受人后,买受人不得请求承租人移交占有不动产的情形。因此,一审法院判定,王某继续占有涉案房屋,由刘某将收取的租赁费返还某商品房开发企业。

                          存在权属争议 是否移交占有

                          某商品房开发企业认为一审判决认定的基本事实缺乏事实依据,适用法律有误,提起上诉。

                          某商品房开发企业认为,刘某虽然与其签订了《商品房买卖合同》及补充协议,但双方一直未办理房屋产权过户登记,且《商品房买卖合同》已被法院生效判决判令解除。因此,某商品房开发企业作为涉案房屋原始所有权人始终享有房屋的物权,该物权从未发生变动。因此,本案并不适用“买卖不破租赁”的原则,而应当适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定,认定王某与刘某之间的债权不能对抗某商品房开发企业享有的物权。

                          另外,某房地产开发企业指出,王某租赁涉案房屋时未尽合理注意义务,应当承担因其自身过错造成的不利后果。

                          王某与刘某签订《房屋租赁合同》时,知道刘某未取得涉案房屋的产权证书、未付清购房款,其应当预见到该房屋可能存在权属争议。在此种情况下,王某仍与刘某签订长期租赁合同,并一次性付清15年租金,其行为具有法律上的可责难性。

                          “买卖不破租赁” 承租人继续使用

                          二审法院认为,案件的关键问题是王某能否依据其与刘某签订的《房屋租赁合同》阻止在租赁期内向某商品房开发企业移交占有涉案房屋。

                          二审法院首先审查了王某与刘某签订的《房屋租赁合同》的真实性与合法性问题。二审法院经审查发现,此前已有法院生效判决认定王某与刘某形成了租赁合同法律关系。

                          二审法院分析认为,从当事人签订《房屋租赁合同》的时间落款来看,当时刘某尚未出现因资金困难逾期向银行偿还按揭贷款的情况;从合同签订的背景来看,考虑租赁市场价格上涨因素,双方签订长期租赁合同具有合理性;从租金给付情况来看,王某有充分证据证明已经分多次将租金全额支付给刘某。因此,二审法院认定,现有证据无法认定《房屋租赁合同》存在无效或可撤销的情形,《房屋租赁合同》应视为合法有效。

                          关于王某能否在租赁期内阻止向某商品房开发企业移交占有涉案房屋的问题,二审法院认为,行为时有效的《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。该规定是为保护承租人在租赁期间内,顺利、安全地对租赁物使用而作出的,即使租赁物的所有权人不再是租赁合同中的出租人,或者出租人在租赁物上设定了抵押等担保物权,也并不会造成租赁合同终止,承租人仍然可以继续租赁,目的是维护租赁关系的稳定性,即“买卖不破租赁”原则。

                          根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产,在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的,人民法院应予支持”的规定,在执行程序中同样适用“买卖不破租赁”原则。

                          案件中,刘某与某商品房开发企业签订《商品房买卖合同》。《商品房买卖合同》签订后,某商品房开发企业亦将案涉房屋交付刘某占有使用。根据以上事实,一审法院结合“买卖不破租赁”的本意和公平原则,认定某商品房开发企业已将涉案房屋的占有、使用权转移给了刘某,刘某的出租行为实质上是向王某让渡其从某商品房开发企业所取得的房屋占有、使用权并无不当。

                          根据法律规定,王某不能阻止涉案房屋的过户转让,可以阻止在租赁期内向某商品房开发企业转移占有。

                          最终,二审法院认定一审判决认定的基本事实清楚、适用法律无误,驳回某商品房开发企业的再审申请。

                          不违反法律法规 租赁权受法律保护

                          对于此类案件,律师认为,考虑当前我国房地产领域实行“预售+按揭”的购房模式,购房人往往要间隔相当长的时间才能通过办理房屋过户登记手续成为法律意义上的所有权人的现实情况,购房人从房地产开发企业处取得房屋后未办理产权证书与他人订立《房屋租赁合同》进行出租的行为,实质上是向承租人让渡其从房地产开发企业所取得的房屋占有、使用权,在出租人合法拥有房产使用权期间发生的租赁关系,且该租赁关系不违反法律法规的情况下,不应因后来发生的物权变动、合同解除等事实而否定或影响已合法建立的租赁权。



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